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“加拿大银行6月5日实施的四年来首次降息将在加拿大房地产市场产生“心理”影响，但专家表示，这可能不足以在实质上改善房价可负担性。
加拿大银行将其主要政策利率下调25个基点至4.75％，这影响了加拿大人支付的抵押贷款等贷款的利率。
“自疫情爆发以来，加拿大人从未从我们的中央银行获得过利率削减，” Ratehub.ca的联合首席执行官James Laird表示。“这是一个巨大的举措，现在我们正处于一个利率下降的环境中”。
1 – 对浮动和固定抵押贷款利率的影响
“一般来说，加拿大银行基准利率越高，申请或续签抵押贷款的加拿大人每月要支付的金额就越多。加拿大的贷款人将他们提供的贷款和其他贷款的利率建立在他们的基准利率上，这些基准利率与央行的利率同步变动。
在加拿大银行周三降息之后，所有六家加拿大大型银行都将其基准利率下调了百分之二十五个百分点。较高的利率也影响了加拿大人在寻找购房时能够获得的抵押贷款金额，这使得购房可负担性成为一个关键障碍。
Laird表示，对于过去两年因较高利率而被搁置的潜在买家来说，一次25个基点的利率下调的影响将是“微小的”，但并不是“巨大的帮助”。
他说：“如果你远远没有资格购买房屋，那么你现在仍然不会有资格”，并指出一些符合条件的买家可能能够负担得起比以前多一点的房价。
持有浮动利率抵押贷款的房主预计将从加拿大银行的利率削减中获得最直接的救济。那些按揭贷款上有固定付款的人将看到他们更多的月供用于本金而不是利息，而那些按揭贷款上有浮动付款的人将相应地支付更少。
Ratehub的分析显示，代表性的浮动利率抵押贷款持有人在削减后每月的付款将减少近100美元，莱尔德指出，拥有较大未偿抵押贷款余额的房主将获得最大的相对救济。
ATB金融首席经济学家Mark Parsons 表示，对于那些有固定利率抵押贷款的人来说，情况有些不同，他们在到期续签时利率会变化。
“如果你持有的是浮动利率抵押贷款，你会很快看到影响；如果你持有的是固定利率抵押贷款，可能需要更长一点的时间，”Parsons 说。
固定利率抵押贷款通过债券市场间接与加拿大银行的政策利率挂钩。例如，受欢迎的五年固定抵押贷款的利率与五年加拿大政府（GoC）债券收益率挂钩。这里的价格是根据对未来五年中央银行主要利率走势的预期来确定的。
Parsons 指出，周三的利率削减已经被定价进债券市场，因此这个决定不会立即产生影响。然而，自6月初以来，五年期加拿大政府债券收益率已经显著下降，下降了近40个基点。然而，贷款人往往比起上涨时更缓慢地将下降的债券收益率转化为他们提供的抵押贷款利率。
Laird 表示，银行不会在央行做出决定之前改变他们的利率，但现在决定已经确定，消费者可以期待固定利率在未来几个月内下降。
今天在固定利率和浮动利率之间犹豫不决的人将不得不权衡央行是否会迅速并且充分削减其基准利率，以使今天选择更高浮动利率抵押贷款的风险值得交换为较低的固定利率。
Laird表示，为了使典型的房主得到实惠，加拿大银行在未来两年内需要削减约200个基点。
2 – 降息对房地产市场的影响？
“撇开借贷成本不谈，加拿大银行期待已久的转变，从利率削减和持有到宽松周期，对于加拿大房地产市场的潜在买家来说是一个积极的转变，” Parsons 指出。
这不是因为买家可以期待明天他们的抵押贷款利率会有“大幅削减”，他解释道。Parsons 表示，第一次降息使买家明确了未来利率的走向更可能是下降而不是上升 – 这是他们一年前所没有的，当时利率在短暂的暂停周期之后重新开始上涨。
“当利率上涨时，你不知道会持续多久。这对购房者来说并不是一个很好的环境，”他说。“降息为他们提供了之前没有的确定性和信心。”
Morrison 认为，对今年进一步降息的希望将会吸引更多的买家入市。
“我想可能会有一些人会说，‘你知道吗，我现在觉得购买一个地方很舒服，也许在八月或七月底交割，因为他们认为会有另一次降息，”她说。
皇家利派报告显示，今年二月份有超过一半（56％）的受访潜在购房者在加拿大银行加息周期中暂停了他们的搜索。
在那些被搁置的买家中，十分之一表示只需要降低百分之二十五的利率就可以重新进入市场。近五分之一（18％）的人表示，他们将在利率下降50-100个基点时恢复搜索，而23％的人表示他们需要看到更大幅度的降息。
3 – 利率下调后房价会上涨吗？
经济学家们对央行接下来的走向存在分歧，有些人预测连续削减利率，而另一些人则建议央行在进一步放松政策之前暂停一下。
加拿大银行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）周三表示，下一步的决定将取决于央行在7月24日即将举行的会议前收到的经济数据。
莱尔德也用“心理学”的词来描述利率削减对房地产市场的影响。
他表示，他很好奇初步的利率削减是否足以激发买家的FOMO，或者说对错失机会的恐惧。当借贷成本下降并且更多的买家进入市场时，竞争往往会推高房价。
“Laird正在观察，看看买家是否会在第一次降息的迹象出现后迅速购买他们认为几个月后会更昂贵的房屋，或者是否仍然高利率的现实将使潜在的买家在短期内保持耐心。
这是加拿大银行也已经表明正在密切关注的现象。
加拿大银行最新的经济预测确实预计今年房价将上涨。但是，周三央行指出，房屋价值上涨速度超出其预期是未来通胀的一项突出风险。
加拿大银行高级副行长Carolyn Rogers周三被问及央行如何平衡加快的住房通胀风险与降息的问题，但她表示，货币政策制定者并不特别以政策利率来针对房地产市场活动。
“最终，我们的目标是通胀，” Rogers 说。“我们不针对房地产市场中的任何特定指标或利率，但很明显，房地产市场存在一定的需求积压。我们将看情况发展。”
